L’immobilier est un placement sans risque

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Émilie Lévêque

Valeur refuge par excellence, l’immobilier a doublé de valeur en 20 ans en France. Mais de nombreuses crises économiques ont trouvé leur origine dans ce secteur. Décryptage d'une belle idée fausse. 

Depuis le début du siècle, les prix de l’immobilier ont doublé dans l’Hexagone. « Cette valorisation conforte l’idée que la pierre est une valeur refuge. D’ailleurs, l’appétence des Français pour l’immobilier ne se dément pas d’année en année, au point qu’il constitue aujourd’hui les deux tiers du patrimoine des ménages », explique Philippe Crevel, directeur du Cercle de l’épargne. L’idée que la pierre résiste aux crises est profondément ancrée en nous. Pour autant, ce placement n’est pas exempt de risques.

La Grande Stagnation

Bien des crises ont en effet pour fondement l’immobilier. Celle de 1873, qui a commencé à Vienne avant de se diffuser dans l’ensemble de l’Europe, est née de la spéculation immobilière. La résorption de cette crise fut longue au point que la période qui s’en suivit, jusqu’en 1893, prit le nom de Grande Stagnation.

Plus près de nous, dans les années 1980, à Paris, les prix avaient plus que doublé, mais avec la remontée des taux d’intérêt, suite à la réunification allemande, la bulle a éclaté à partir de 1992. En moins de quatre ans, les prix ont chuté de 50 %. Il faudra attendre le début du XXIe siècle pour compenser cet effondrement.

Éco-mots

Subprime

Désigne un prêt immobilier bancaire auprès d'un client dit à risque, c'est à dire avec un risque de voir le client ne pas rembourser le prêt élevé.

Prêt à taux variable

Prêt indexé sur un taux d'intérêt qui peut varier durant la durée du prêt.

De New York à Madrid

La crise de 2008, dite « des subprimes », est aussi une crise immobilière et financière née aux États-Unis. Elle résulte d’achats de crédits hypothécaires à taux souvent variables souscrits par des ménages américains à faibles revenus.

Pour prêter plus et limiter leurs risques, les établissements financiers ont « titrisé » (découpé et réparti) ces crédits, ce qui a entraîné leur diffusion dans l’ensemble de la sphère financière. La hausse des taux a mis en difficulté d’innombrables ménages américains. Ne pouvant plus rembourser leur prêt, ils ont tenté de revendre leurs biens, avec, à la clé, une forte chute des prix.

Mentionnons aussi l’Espagne : entre 1996 et 2007, les prix de l’immobilier augmentent de plus de 90 %. En quelques années, l’endettement des ménages progresse de plus de 25 % et plus de 95 % des crédits sont à taux variable. De 2009 à 2014, la chute des prix a dépassé 35 %.

Philippe Crevel conclut : « Les krachs immobiliers sont bien plus longs à se résorber que ceux concernant les actions. Sur le plan patrimonial, il faut en moyenne 10 ans pour effacer une crise immobilière. Plus diffus et débouchant sur des crises bancaires, les krachs immobiliers ont des effets importants sur l’économie réelle. »