Combien ça coûte, un appartement ?

"Appartement avec jardin, dans une petite ville, proche toutes commodités : 200 000 euros". L’offre est alléchante. Surtout pour les citadins qui, après le confinement, se verraient bien déménager à la campagne et télétravailler dans un jardin.

Mais attention, les 200 000 euros ne sont que la partie émergée du coût d’achat. Selon les situations, frais d’agence immobilière et frais bancaires peuvent faire grimper la facture très, très haut.

L’acheteur doit obligatoirement payer des frais de notaire, strictement encadrés par la loi et s’élevant en moyenne à 8 % du prix de l’appartement ou de la maison si le bâti n’est pas neuf, à 2-3 % si le logement est neuf et n’a jamais été habité.

"Les acheteurs anticipent les frais de notaire. En arrivant à la signature du compromis de vente, ils ne sont pas surpris du montant", témoigne maître Michelle Zefel, vice-présidente du 116^e Congrès des notaires de France.

Ce qui est moins connu, c’est que la majeure partie de ces frais sont reversés à l’État, au département et à la commune où se situe le logement. "La rémunération du notaire, c’est environ 1 % du prix de l’appartement", poursuit la notaire basée à Bordeaux.

Si le logement est vendu par le biais d’une agence immobilière, une commission de 3 % à 10 % devra être payée. Plus le prix de l’appartement est bas, plus les honoraires seront élevés pour assurer le paiement des services de l’agent immobilier qui met en contact acheteur et vendeur.

Celui-ci estime le prix du bien en fonction de nombreux paramètres dont la localisation, l’exposition, le type de chauffage, etc. Ces frais d’agence sont fixés librement et sont parfois à la charge du vendeur. En moyenne, ils s’élevaient en 2017 à 4,87 % du prix du logement, selon Galian, l’assureur des professionnels de l’immobilier.

Très chers intérêts

Les frais autour de l’acquisition d’un appartement font donc augmenter son prix de 10 % à 15 %. Et pour cela, les acheteurs ont le plus souvent recours à un prêt bancaire. C’est la part la plus conséquente des coûts annexes.

Malgré les taux d’intérêt très bas pratiqués actuellement par les banques, emprunter 175 000 euros à rembourser sur 20 ans (mensualités de 870 euros), s’accompagne du paiement d’environ 23 500 euros d’intérêts à la banque.

S’ajoutent des frais de dossier et une assurance en cas de décès, de perte d’emploi et autres facteurs qui empêcheraient l’emprunteur de rembourser. Les banques exigent également une garantie : une caution, qui peut s’obtenir auprès d’un organisme privé moyennant des frais ; le droit de saisir le bien acheté (hypothèque) ou encore un autre bien déjà acquis si l’emprunteur venait à ne pas rembourser. Ces deux dernières solutions s’accompagnent de formalités auprès du notaire.

Au total, pour l’achat d’un appartement ancien de 200 000 euros, financé par un emprunt et 50 000 euros d’apport personnel, le prix réel à dépenser est de 262 500 euros. Ce coût n’est qu’une estimation et chacune des variables citées précédemment peut être modifiée pour réduire la facture finale.

Les dépenses ne s’arrêtent pas là, puisqu’après l’emménagement, il faudra penser aux frais de copropriété, d’entretien, de taxe foncière… Mieux vaut donc évaluer son budget très judicieusement avant d’acheter.