Christophe André est économiste à l’OCDE et a écrit, en 2010, “A Bird’s Eye View of OECD Housing Markets” (« Vue d’ensemble des marchés immobiliers de l’OCDE »). Il analyse régulièrement la situation dans les pays membres et a produit des études détaillées sur la Finlande et le Royaume-Uni.
De quel pays de l’OCDE la France pourrait-elle s’inspirer en matière d’accessibilité au logement ?
Contre les crises du logement, il n’y a pas de solution miracle. C’est un équilibre à trouver entre propriétés, parcs locatifs privés et logements sociaux. Avec cette contrainte : le parc se renouvelle lentement.
La France avait environ 36 millions de logements en 2019 et construit de l’ordre de 400 000 logements neufs chaque année, soit environ 1,1 %. Donc la situation actuelle dépend en grande partie des décisions qui ont été prises il y a 10 ou 20 ans.
Dans les pays membres de l’OCDE, il n’y a pas un pays qui se dégage comme ayant trouvé un système parfait. On peut néanmoins citer l’exemple autrichien. Depuis des décennies, des associations à but non lucratif ont investi dans l’habitat.
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La bonne gestion de leur parc social leur permet de dégager les ressources nécessaires pour investir dans la construction de logements à loyer modéré et la rénovation énergétique, en dépendant très peu de la subvention publique.
La solution réside-t-elle dans le privé ?
Oui et non. D’une manière générale, les investisseurs institutionnels ont augmenté leurs investissements en immobilier résidentiel ces dernières années, bien que de manière inégale selon les pays. Cela peut augmenter l’offre de logements à louer et modérer les hausses de loyers, ainsi qu’augmenter la sécurité pour les locataires, mais je ne connais pas d’évaluation chiffrée de ces effets.
D’autre part, la remontée des taux obligataires, si elle se poursuit, risque de diminuer l’attrait des placements immobiliers pour les investisseurs institutionnels comme pour les investisseurs privés. Un mix entre initiative privée et subvention publique semble plus bénéfique.
Prenons l’exemple allemand. Au sortir de la Seconde Guerre mondiale, dans l’urgence de reloger sa population, le gouvernement a cherché à reconstruire rapidement le pays. Il a largement subventionné le privé pour bâtir des logements. En contrepartie, les promoteurs devaient maintenir des loyers inférieurs à ceux du marché pendant une période allant généralement de 15 à 40 ans, selon les époques.
Cette politique a encore des conséquences sur les comportements des Allemands aujourd’hui : leurs logements en location sont confortables et ils ne se ruent pas pour être propriétaires.
Comment gérer l’hébergement d’urgence ?
La Finlande a une politique, « Logement d’abord », qui vient appuyer sa lutte contre le sans-abrisme. Le gouvernement a investi de façon contracyclique dans le logement social.
Ce stock permet aux services sociaux d’octroyer rapidement un foyer aux personnes dans le besoin pour qu’elles reprennent pied dans une vie plus stable, avant qu’elles n’aient fait leurs preuves sur le plan professionnel, addictif ou social. Cela a permis de diviser le nombre de SDF par cinq en 20 ans, un résultat unique parmi les pays de l’OCDE.
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