Immobilier : comment le Covid a dynamisé les marchés oubliés, en cinq questions

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Immobilier : comment le Covid a dynamisé les marchés oubliés, en cinq questions

Exode des citadins vers la campagne, baisse des ventes, des taux d’intérêt bas… La pandémie de Covid-19 a amplement modifié les envies des acheteurs et a dynamisé les marchés oubliés de l’immobilier.

“Pendant un an, les taux d’intérêt ont été extrêmement bas et les confinements ont incité les gens à se relocaliser, ce qui a créé une situation de dynamisme économique". Marc Touati est président du cabinet de conseil économique et financier ACDEFI.

Selon lui, la crise a été un bouleversement à la fois positif et négatif pour le secteur immobilier : la possibilité de faire une bonne affaire pour les acquéreurs d’immobilier, une contrainte pour les propriétaires bailleurs des appartements en ville et une chute des ventes pour les vendeurs parisiens… "Or d’ici quelques mois, quand la crise s'apaisera, les prix vont s’ajuster et la bulle immobilière qu’on a connu risque d’éclater.

1. Les métropoles sont-elles désertées au profit de la campagne ?

Selon l’édition 2021 du baromètre annuel de l’Officiel du déménagement en partenariat avec Opinion Way, 25 % des Français, soit 1 sur 4 souhaite changer de domicile en 2021. Ce pourcentage est 10 points supérieur à celui de 2020.

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Le télétravail, les couvre-feu et le confinement ont augmenté le temps passé à la maison, ce qui a modifié les envies des Français en matière de logement. 

Après un an de pandémie, les grandes villes n’ont plus la côte. Les habitants souhaitent s’éloigner des centres urbains pour privilégier “des espaces plus grands, où la nature est présente”, explique Sévérine Amate, porte-parole du groupe Se Loger. 

Des envies qui se reflètent dans les chiffres. Selon une étude du groupe immobilier SeLoger réalisée avec le site de sondages Opinionway, 48 % des personnes interrogées recherchent un logement dans des agglomérations de moins de 20 000 habitants, c’est-à-dire des villes moyennes, contre 16 % en mai 2020. 

15 % des porteurs d’un projet d’achat immobilier souhaitent s’installer à la campagne. Ils n’étaient que 4 % en mai 2020. Un phénomène qui a provoqué une hausse du prix des maisons de campagne (voir plus bas), en fonction de la région : dans les Yvelines en région parisienne, la hausse des prix est de 13 %, en Côte d’Or elle est de 19 %, +12 % dans l’Yonne et +11 % dans la Somme. 

Les habitants des villes de plus de 20 000 habitants manifestent particulièrement l'envie de déménager : 22 % dans les grandes villes (plus de 100 000 habitants) et 18 % dans les villes moyennes. Ce qui induit les experts comme Marc Touati à parler d’un “exode urbain qui a permis de dynamiser des marchés dans l’immobilier qui étaient en marge de progression”. 

Cet exode urbain a affecté Paris. L'Île-de-France a perdu 8 % d’acquéreurs potentiels par rapport à l’année dernière. 

En plus de la “perte d'attractivité de Paris”, évoquée par Séverine Amate, la capitale française a dû faire face au problème du stock locatif, suite au manque de touristes et d’étudiants, rentrés suivre des cours en ligne chez leurs parents.

2. Les propriétaires peinent-ils à trouver des locataires ? 

Sans touristes, sans étudiants et avec une activité économique à l’arrêt pendant plusieurs mois, les propriétaires ont été “obligés de changer leur stratégie”, explique Marc Touati.  

Les propriétaires du “locatif saisonnier, type Airbnb, ont transformé leurs logements de court séjour en logements à la location meublée classique", détaille le président du cabinet ACDEFI. Dans une enquête menée en septembre 2020 par le site d’annonces Particulier à particulier (PAP) auprès de 2 348 propriétaires, 38 % des bailleurs déclarent ne plus louer en courte durée, face à 33 % en moyenne dans le reste de la France. 

Cette mutation affecte surtout le marché locatif francilien. Selon un rapport de Airdna, un outil pour trouver le juste prix pour sa location sur Airbnb, le service de location à Paris a perdu 5 % de ses réservations totales en 2020. 

La capitale enregistre un report de la vente (-23 %) vers la location (+13 %), selon l’étude du groupe SeLoger. “Si l’offre dépasse la demande d’autant que les prix sont très élevés, les propriétaires vont avoir tendance à baisser les prix afin de trouver des locataires”, explique Marc Touati. Résultat ? Les prix des loyers diminuent dans la plupart des villes françaises : -4,5 % à Paris ou encore -6,7 % à Bordeaux. 

La durabilité de cette baisse des prix va dépendre de la rapidité à laquelle le télétravail et les cours à distance vont être supprimés. Selon l'expert “la situation ne va pas se stabiliser avant 2022. On a encore une année de fort impact sur les prix des loyers”, défend-il. 

3. Quelle tendance des prix des logements à vendre ?

Même si la pandémie a arrêté l'activité économique des entreprises et a endetté les États, “les acquéreurs de biens immobiliers ont saisi l’opportunité pour faire une bonne affaire”, note Séverine Amate. Pourquoi ? Grâce à des taux d’intérêt maintenus bas par les banques centrales pendant la crise. 

“Historiquement, quand la dette publique augmentait, les États faisaient appel au marché pour les financer. Or, pendant le Covid-19 ce sont les banques centrales qui ont fait la planche à billets, c’est-à-dire qui ont racheté les dettes. Ceci nous a fait vivre dans une économie parallèle sous perfusion, qui a permis de laisser le taux d’intérêt bas”, développe Marc Touati. 

Avec un taux d’intérêt établi en avril 2021 de 1,04 % toutes durées confondues, selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, “des ménages ont pu accéder à des propriétés en contractant des crédits aux conditions d’accès assouplies par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), poursuit le conseiller financier.  

Selon la Centrale de Financement, le 10 mai 2021, le taux d’intérêt sur 15 ans est compris entre 0,82 % et 0,56 %. Il est entre 1,05 % et 0,76 % sur 20 ans et de 1,28 % et 0,98 % sur 25 ans. Des conditions qui ont permis de maintenir le marché immobilier à flot. Selon les Notaires de France, un total de 1 046 000 transactions ont été réalisées entre février 2020 et février 2021, soit -2,3 % sur un an. Une baisse qui est due aux interruptions du marché lors des trois confinements.  

“L’immobilier a toujours le vent en poupe car c’est une valeur refuge”
Marc Touati

Economiste ACDEFI 

À Paris intra-muros, le prix des logements semblerait reculer, passant de 10 850 €/m2 en novembre 2020 à 10 600 €/m2 en avril 2021. Cette légère baisse est significative pour une ville où les prix montaient entre 5 % et 8 % par an. Les nouveaux prix de la capitale sont le résultat d'un nombre de ventes de logements anciens en Île-de-France qui a chuté de 12 %, selon les Notaires de France. En revanche, le prix des maisons à la campagne, selon l’étude du Groupe Safer sur les marchés fonciers ruraux publiée le 27 mai 2021, enregistre une hausse de 6,4 % par rapport à 2019. 

Le dernier baromètre LPI-SeLoger, fin mai 2021, indique que les prix des logements anciens en France (3 605 €/m2) enregistrent en moyenne 5 % de hausse. Alors que l’immobilier ancien se porte bien, le logement neuf souffre des conséquences de la pandémie. 

4. A-t-on construit neuf ?

En 2020, les promoteurs ont vendu 40 000 logements neufs de moins que l’année précédente, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le 4 mars 2021.

Les permis de construire et les mises en chantier sont également moins nombreux. À la fin mars 2021, 384 000 logements ont reçu le permis de construire, soit 15,5 % moins qu’en 2019. 366 000 logements ont été mis en chantier, soit 3,7 % moins. 

Des chiffres qui contrastent avec ceux des meilleures années comme en 2017, quand 420 000 unités ont été bâties et 500 000 permis ont été délivrés. 

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8 735 727 : c’est le nombre de logements neufs construits en France les 25 dernières années. Cela représente une moyenne de 349 429 logements par an. Le record se situe aux alentours de 2006 : cette année là, près d’un demi-million de logements ont été construits ! Ce pic d’activité a précédé une chute violente, conséquence directe de la crise économique mondiale (-35 % de logements construits entre 2006 en 2009).

La crise est un des facteurs qui a provoqué ce recul mais les intérêts politiques des municipalités sont aussi responsables. La construction de nouveaux bâtiments peut jouer sur l’image d’un maire. C’est la raison pour laquelle les projets de construction immobilière ont pu être suspendus à l'approche des élections en juin 2020.

Par conséquent, les prix de ces logements, plus rares, ont augmenté dans toute la France. Mais le phénomène préexistait à la pandémie : entre 2019 et 2020, le prix des logements neufs à Grenoble a augmenté de 3,8 %, à Montepellier de 4,6 % et au Havre de 18,9 %.

La pénurie de logements neufs s’applique également aux logements sociaux, en fort recul depuis 2016. Mardi 25 mai 2021, l’association de bailleurs sociaux en Île-de-France, (Aorif), a dénoncé la situation nationale : malgré un objectif de 110 000 logements sociaux sur l’ensemble du territoire, seulement 87 500 agréments ont été délivrés en 2020 (en 2019, environ 93 000 logements sociaux ont été mis en chantier en France)

La crise, qui a mis en lumière le problème de la pénurie de logements neufs, a introduit cette question dans l’agenda politique du gouvernement. À la mi-mai, le premier ministre Jean Castex a lancé le plan de relance de la construction, “Habiter la France de demain”, doté d’un milliard d’euros. 

L'objectif général de cette politique est de réaménager des espaces déjà existants et inexploités, comme les bureaux vides, et à construire des nouveaux logements. Les permis de construire dépendant des mairies, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon a fait appel au soutien des maires et les encourage à construire davantage pour atteindre les objectifs. 

5. Ces mutations vont-elles perdurer dans le temps ?

Bien que le marché immobilier de manière globale est en bonne santé, les experts sont sceptiques par rapport à la durée de cet engouement

Dès que la crise prendra fin, on ne pourra pas maintenir la prise en charge des dettes par les banques. Les taux d’intérêt vont augmenter afin d’ajuster le marché, ce qui baissera les prix entre 10 % et 15 % en moyenne dans les trois prochaines années”, conclut Marc Touati.